Vous vendez votre propriété et vous voulez connaître sa valeur marchande. Est-ce la valeur de votre propriété telle que présentée sur votre compte de taxes? Tous les acteurs du milieu immobilier ( les institutions financières, les évaluateurs agréés, les courtiers immobiliers…) seront unanimes à vous répondre par la négative.
Simplement expliquée, les principaux écarts entre l’évaluation municipale et l’évaluation de la valeur marchande s’expliquent par deux facteurs principaux suivants:
a) Le temps écoulé :
– L’exercice de l’évaluation municipale est produite 18 mois avant l’ entrée en vigueur du prochain rôle foncier( évaluation municipale) et cette même valeur sera utilisée pour les 3 prochaines années. C’est donc dire que dès la 1ere année du nouveau rôle foncier, il s’est écoulé 18 mois entre l’exercice d’évaluation et le marché actuel et qu’ à la 3ieme année du rôle foncier, il se sera écoulé entre 42 à 54 mois par rapport au marché de la revente actuel.
– L’évaluation de la valeur marchande est faite dans les conditions actuelles du marché de la revente et est réalisée dans le temps présent.
Il est assez évident qu’une évaluation de la valeur marchande faite au moment de faire une mise en marché pour la revente sera à privilégier.
b) La méthode:
– L’évaluation municipale porte sur les données et caractéristiques d’une unité de voisinage ( un secteur donné ) qui peut représenté plusieurs milliers de propriétés et ces données sont transposées statistiquement sur chacune des propriétés de ce secteur en fonction de leurs caractéristiques connues ( vous ne verrez pas souvent un évaluateur municipal visiter votre propriété donc les caractéristiques connues par ces derniers sont limitées). Les évaluateurs municipaux traitent de grandes quantités de caractéristiques, prix de vente, localisation etc.. c’est ce qu’on appelle une évaluation de masse réalisée dans le but de servir de base à l’ application d’un taux de taxation.
– L’évaluation de la valeur marchande est faite selon la méthode d’analyse comparative de marché ( ACM). On sélectionne de 3 à 6 propriétés comparables vendues récemment (et non à vendre) dans l’environnement immédiat ou à proximité de la propriété à évaluer. Par la suite on compare les caractéristiques, la localisation, les superficies, les matériaux finitions, la distribution des pièces et leur nombre (ex: #salle de bain, #salle eau, attenante ou pas à la chambre des maîtres), stationnement exterieur ou intérieur ou aucun, avec rénovations d’importance ou pas, etc.. Ensuite on apporte des ajustements ( valeurs contributives ) qui ont une importance pour un acheteur et ce afin tenir compte des différences entre les caractéristiques principales des propriétés étudiées. À noter que les coûts d’acquisition ne font pas partie des ajustements, il s’agit plutôt d’appliquer une valeur qu’un acheteur est prêt à payer pour une caractéristique donnée. Par exemple la rénovation d’une toiture peut représenter une valeur contributive equivalent à 70% de son coût effectif.
Cette évaluation cherche la valeur la plus élevée probable, dans les conditions actuelles du marché et dans le but de vendre dans les meilleurs délais. La valeur marchande ainsi déterminée devient la base de référence à un acheteur pour formuler son offre d’achat ou à un vendeur pour établir son prix de vente.
L’acquisition ou la vente d’une propriété est un évènement majeur dans la vie d’une personne, autant l’acheter au juste prix ou encore la vendre au meilleur prix.
Comment utilise-t-on les résultats de ACM ( Analyse Comparative du Marché)
a) Les attentes versus la réalité
Plus souvent qu’autrement, le vendeur est surpris par le résultat.
En effet, la plupart du temps le vendeur se fait sa propre idée de ce que vaut sa propriété et le prix qu’il désire obtenir en bout de processus. L’analyse comparative de marché qui lui est présentée apporte un éclairage objectif remettant en perspective ses attentes versus la réalité. Quelques fois il est surpris positivement (dans les situations d’un marché actif en forte hausse) mais souvent les attentes du client sont beaucoup plus élevées par rapport au marché. D’ailleurs, il n’est pas rare de constater sur les sites à vendre par le propriétaire des prix de vente surévalués. Il est très difficile pour un vendeur de se détacher émotivement de sa propriété et par le fait même d’y inscrire un prix de vente approprié.
Alors une réflexion s’impose et le courtier immobilier qui vous accompagne dans ce processus est votre meilleur allié pour vous aider à balancer objectivement vos attentes. Cette étape de réflexion est cruciale et déterminera la suite des évènements.
b) Les impacts du prix d’inscription
L’établissement de la juste valeur marchande ( JVM ) est utile afin de nous guider dans la détermination du prix de vente à inscrire sur la fiche descriptive. On se souviendra que l’objectif de l’analyse de la valeur marchande est de trouver la valeur la plus élevée probable, dans les conditions actuelles du marché et dans les meilleurs délais de vente. Donc, l’établissement du prix de vente demandé doit tenir compte de ces 3 conditions. Pour ce faire on voudra majoré la ( JVM ) d’un écart raisonnable afin de réserver une marge à la négociation. Évidemment selon les conditions macro-économiques, l’équilibre entre le rapport de force de l’acheteur et du vendeur viendra influencer l’établissement de cette marge de négociation à la hausse ou à la baisse.
Évidemment si l’écart entre la ( JVM ) et le prix de vente à l’inscription est trop élevé dans un marché où le rapport de force favorise l’acheteur, il en résultera un délai de vente très long et plus souvent qu’autrement aucune vente. Et typiquement, le vendeur s’impatientera et revisera à la baisse le prix demandé et au bout de quelques tentatives de revision, il finira à l’usure par sortir du marché ou encore accepter un prix de vente inférieur à la (JVM).
Il en résultera une expérience de vente désagréable et un client insatisfait.
Conclusion
En tant que votre courtier immobilier, que vous soyez acheteur ou vendeur, je présente systématiquement à mon client une évaluation écrite de la valeur marchande de la propriété. Étant dans le feu de l’action à négocier plusieurs propriétés au cours des années, je suis en bonne position pour vous conseiller en vous offrant mon opinion sur la valeur marchande de votre propriété et ce en combinant mon expérience et en utilisant la méthode comparative d’analyse pour formuler une recommandation objective du prix.
Ce faisant vous pouvez compter sur moi à représenter vos intérêts, vous assister et conseiller tout au long du processus dans l’achat ou la vente de votre propriété et ce afin d’obtenir un résultat final sans souci et dans les meilleurs conditions possible du marché actuel.
N’hésitez pas à me contacter pour entamer un processus d’évaluation de votre propriété en vue de la mise en vente ou d’un achat prochain en immobilier.